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Construtora Não Pode Cobrar Taxa de Repasse

 

Os contratos de compromisso de venda e compra de imóveis realizados entre consumidores e construtoras geralmente contêm cláusulas que estabelecem a necessidade do consumidor (denominado no contrato como promitente comprador) solicitar autorização da construtora antes de repassar o imóvel que adquiriu na planta para um terceiro, condicionando a validade desta negociação entre o consumidor e o terceiro à prévia autorização da construtora e ao pagamento pelo consumidor de taxas de anuência, de repasse, de expediente, de transferência, dentre outros nomes que as construtoras costumam inventar.

Inicialmente, para não criar confusão, é importante destacar que a taxa de repasse a que nos referimos nesta matéria não tem nada a ver com a taxa que algumas construtoras denominaram de "C.M. Taxa de Repasse" ou "C.M. Repasse na Planta", por exemplo, e que ilegalmente estão inserindo nas prestações mensais do parcelamento antes da entrega das chaves. Esta nova tarifa denominada de "C.M. Taxa de Repasse" nada mais é do que juros disfarçados com outro nome, outra roupa. Entretanto, independente da maquiagem que estão usando nos juros, o importante é que esta nova tarifa cobrada por algumas construtoras também é ilegal. Para saber mais sobre esta irregularidade em especial clique aqui.

Já a taxa de repasse desta matéria, por sua vez, refere-se à porcentagem cobrada de uma única vez do consumidor quando ele vende o imóvel a um terceiro antes que o bem fique pronto. É como se fosse uma comissão a ser paga para a construtora em razão do consumidor ter vendido o imóvel para outra pessoa antes de receber as chaves. Um absurdo, pois a construtora em nada contribui para a venda e ainda quer ganhar comissão!

Desta forma, no entender das construtoras, para que o consumidor (promitente comprador) possa ceder seus direitos a um terceiro é necessário que antes exista autorização e pagamento da taxa de anuência (que costuma variar de 2% a 5% sobre o valor do imóvel!), sob pena da construtora não autorizar a transferência de um imóvel na planta, de não emitir a escritura pública de compra e venda ou até mesmo dificultar o financiamento do saldo devedor quando da entrega das chaves.

Este tipo de cláusula, entretanto, nos termos do art. 122 do Código Civil, é ilegal, pois além de impedir a liberdade do consumidor de contratar com terceiros ao estabelecer a prévia autorização unilateral da construtora coloca o consumidor em desvantagem e impõe um arbitrário aumento de lucro para a empresa ao se exigir o pagamento de uma taxa de anuência, contrariando, desta vez, o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Os tribunais, em conformidade com o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento de renomados juristas, têm declarado a ilegalidade de tais cláusulas, conforme se percebe nas seguintes ementas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CLÁUSULA ABUSIVA. TAXA DE ANUÊNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. COERCIBILIDADE. ARTIGO 51 DO CDC EM CONFRONTO COM A LEI DE ARBITRAGEM. (...). Tendo sido a autora quem pagou a taxa que reputa ilegal, está ela legitimada para pleitear em juízo a declaração de sua nulidade e a devolução do que pagou. A cessão do direito da adquirente do imóvel não pode ficar condicionada à anuência da construtora e muito menos ao pagamento de uma taxa flagrantemente abusiva, e que traduz enriquecimento sem causa. O trabalho desempenhado pela construtora e incorporadora para realizar o empreendimento já é remunerado pelo preço de cada unidade, não lhe cabendo participar de eventual vantagem pecuniária obtida pelo adquirente, quando pretende este revender a unidade. Desprovimento do recurso. (TJ/RJ – 8ª C. Cív., Ap. Cív. nº 2005.001.37220, Rel. Des. Odete Knaack de Souza, 13/12/2005)


Adjudicação Compulsória — Cabimento — Cadeia de cessão de direitos demonstrada — Quitação anuída tacitamente pela Apelante – Recusa infundada em outorgar a escritura definitiva - Anuência da Apelante para que a cessão de direitos tenha validade — desnecessidade - Art. 115 do Código Civil de 1916 reiterado pelo art. 122 do Novo Código Civil – Multa pelo não recebimento da escritura no prazo de seis meses do vencimento da última parcela — Ausência de respaldo legal — Abusividade — Art. 51, IV do CDC — Sentença mantida — Recurso improvido. Recurso. (TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. c/ Rev. nº 541.479-4/5-00, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, julg. 26.03.2008)


Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual c.c. cobrança (contrato imobiliário) - Procedência - Inconformismo - Desacolhimento - Reconhecimento da abusividade de cláusula contratual, inserida em contrato de adesão, que estipula o pagamento de taxa de transferência, para fins de anuência do promitente-vendedor, na hipótese de cessão de direitos, pelo promissário- comprador - Mitigação do pacta sunt servanda, ante a vantagem injustificada, em prejuízo do aderente – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ/SP – 9ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 994.05.100607-3, Rel. Des. Grava Brazil, julg. 09.03.2010)


No julgamento deste último caso citado, o Desembargador Grava Brazil explicou com clareza as razões da abusividade da cobrança da taxa de transferência:

“No caso, com esse balizamento, forçoso reconhecer o caráter eminentemente potestativo da cláusula contratual, inserida em contrato de adesão, que condicionou a anuência da apelante ao pagamento da denominada "taxa de expediente", no valor de R$ 16.087,16 (item IV, fls. 56). A respeito, oportuna a constatação, conforme se tira da leitura da r. sentença recorrida, de que "o autor não estava simplesmente rescindindo o contrato e devolvendo o imóvel para a ré, hipótese em que esta poderia reclamar, em tese, tal valor em razão dos prejuízos decorrentes dessa conduta. O autor, adimplente, estava simplesmente transferindo o contrato para outra pessoa, com anuência da ré, de modo que não há que se falar, sequer, em prejuízo, sendo que a transferência, no caso, não justifica o valor fixado".

Verifica-se, portanto, que é ilegal não só a cobrança de tais taxas pela construtora como também a recusa em emitir a escritura pública de compra e venda.

Se você, porventura, pagou estas taxas ou não conseguiu a emissão da escritura de compra e venda, saiba que foi ou está sendo lesado.

Chega de abuso! Procure seus direitos!

 

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